「南京医药股吧」平安证券-房地产业周刊:楼市逐渐回归常态,流动性持续宽松

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本周观点:本周国务院发文下放农业改造审批权限,大大增强了地方政府的土地使用自主权,更好更高效地支撑实体经济;央行实施普惠金融存款准备金率目标下调,释放长期资金5500亿元。在流动性宽松的背景下,房地产债券发行持续火热,发行率持续下降。板块投资方面,目前主流房企2020年估值不足7倍,潜在股息率超过4%。在市场波动加剧的背景下,行业配置价值继续凸显。与此同时,融资利率下调和政策面的改善为估值的改善开辟了空间。建议注意:1)国家领导人万科、保利、金地、招商等。资本占主导地位,估值低,股息收益率高;2)销售业绩高、融资成本提高的弹性二线是中南和阳光城。

政策环境监测:1)国务院下放农业改造审批权;2)深圳出台措施支持房企复工复产;3)中国证监会受理R&F地产h股全流通计划申请。

市场运行监控:1)成交量持续上升,市场逐渐正常化。本周新房3.2万套,二手房1.2万套,较上月分别上涨16%和17%,连续5周反弹;3月份新房月平均成交量同比下降40.2%,较2月份收窄28.3个百分点。随着疫情得到控制,线下销售逐渐放开,预计销量同比下滑将继续收窄。2)只是需要改变仍然是交易的主流。在2月32日的商品房交易中,140套以下的交易比例比上个月增长1个百分点,达到89%。3)推板逐渐恢复,但仍处于低位。前两周(2月24日-3月8日)重点城市推新房2219套,拆迁率63%,比春节前一周分别下降76.8%和6%。随着疫情的逐步控制,推盘修复,但绝对值仍处于较低水平。4)库存环比回升,中期仍会上升。随着当地推动恢复正常,本周库存环比增长0.4%,结束了连续六周的下降趋势。中期来看,随着推量的增加和对降解率的压力,库存仍有进一步的上行压力。5)土地供应量和交易量下降,而升水率上升。上周白城土地供应1142万平方米,成交面积466万平方米,较上月分别下降31%和64%;交易溢价率为19.4%,较上月上升5.8%。在疫情期间,销售回报将受到影响,房企在收购土地方面将继续保持谨慎。对于现金充裕的房企来说,随着竞争对手的减少和地方财政压力的加大,在疫情期间和之后收购土地将是一个更好的时间窗口。

资本市场监测:本周房企境内发行债券242.2亿元,境外发行债券10.7亿美元,较上周分别增加64.9亿元和减少27.3亿美元。境内外发行率在1.8%-12.75%之间,可比发行率均低于以往。在流动性宽松的背景下,行业融资成本有望继续提高。本周,集合信托发行126亿元,净融资58.7亿元,较上周减少45.6亿元,增加41.4亿元。本周深湾地产板块下跌4.7%,跑赢沪深300(-5.9%);目前,房地产板块的市盈率(TTM)为9.15倍,低于沪深300的10.69倍,最近五年的绝对值在10%。

风险预警:1)行业资金压力加大,中小房企资金链风险;2)房企大规模减值风险;3)行业毛利率下降的风险。


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