「美国油价多少」“深房管理”经常被七个部门的联合调查卷入纠纷

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“深房论”留下的最后一条微博停在4月9日。前一天,深圳市住建局等7个部门下发了《关于查处涉“深房论”举报事项的通知》,随后他删除了不少微博内容。而《深房论》之前被报道过多次,在被调查之前,他还表示“关于最近网上流传的虚假内容及相关报道,已经联系律师通过法律途径进行处理”。

本次舆论关注来自微博用户“深宅管理装修队003”发布的“深宅管理”摇篮会员合伙炒房102份材料。这些举报材料都是微信聊天的截图,大部分都是“代持有者招股东”。在“深度房管”这个平台上,部分投资者可以通过几十万元“入股”近千万元的房产,通过控股、假结婚、高杠杆等方式引导投资者购买房产,但风险也随之而来。

《中国商报》记者梳理了判决文件,发现合伙制购房和记名购房的方式由来已久,主要是因为信任发生在亲戚朋友之间。北京立方体(深圳)律师事务所律师刘清涛告诉记者,他们大多数是为了避免限购政策。代表权利人购房后,如果实际购房人最终获得购房资格,也能实现平稳过渡,发生法律纠纷的概率小。但如果是房地产投资集团,规模会比较大。一旦资金链因为政策的影响而断裂,就会带来一系列的诉讼纠纷。

“深层住宅理论”模式

4月8日,深圳市住建局等7个部门下发了《关于查处涉及“深房管理”举报事项的通知》。通知称,“深宅理论”涉嫌违法行为包括:“深宅理论”教导房地产投机者以欺诈、隐瞒真实情况或提供虚假证明材料等方式骗取购房资格;以合资、众筹等名义。“深房管理”向不明对象集资购房并承诺返还收益,涉嫌非法集资;“深房管理”提供“一站式”服务,教唆、协助借款人骗取信贷资金,非法用于购房。

4月4日,微博用户“申方力装修队003”发出102份“申方力”摇篮会员炒房材料,引起轩然大波。这些资料大部分是去年上半年微信聊天的截图,主要内容是“代表持有人招募股东”。“申方力装修003队”的类似报道已经持续了近一年。

此前,“申方力”装修团队于去年6月转发了举报材料。在微信聊天的这些截图中,有人声称代表持有者招“股东”,并说明了自己的情况,比如5%持股,30%首套房贷资格,什么价位可以投资房产,共享信用贷款,抵押贷款。一位前“摇篮会员”表示,代表持有者获取收益的方式是分享5%~10%的经营性贷款和消费性贷款,或者在卖房时分享5%~10%的销售款。还有人要求“至少30 ~ 50万投资入股”。招聘人员大多住在深圳,最后还会附上一句话“全程管理,控制小渔。”。

根据微博上“申李放”的信息,他的真名是李雪峰。他毕业于Xi交通大学,来自辽宁大连,拥有146万粉丝。他在介绍中称自己是房地产专家,“深圳资深房地产投资人”,“最客观的房地产投资人生导师”。《深度住房理论》教的是“限购限贷怎么买房”“用银行的钱去实现梦想”。

与此同时,“深度房管”合伙人“马梅陈小泉”也被报道。在深圳人民银行发布《关于公示商业贷款非法流入房地产行业投诉举报渠道的通知》的当天,“申方丽装修团队003”举报微博用户“马梅陈小泉”,称其于2019年9月18日通过中信银行深圳福田支行申请个人商业贷款385万元用于炒房。

美丽的母亲陈小泉是微博上的情感博主,也是“深度性关系”的引流者。据《大湾区楼市观察》报道,“深圳房管”于2013年开始活跃于微博,新浪微博“V+会员”于2018年开通,通过付费问答和会员群实现。2019年与美国妈妈陈小泉合作后,引入了大量以单身妈妈为代表的女性群体,此时“深房论”开始发展摇篮成员。加入摇篮会员需要12780元的会员费。

“深度住房理论”的传播技巧徘徊在房地产市场政策的边缘。他的具体操作方法是通过落户、代他控股、假结婚等方式获得购房额度。之后找个公司发工资创造银行流,在会员之间轮流转账做假流,以此来申请大额信用卡,设定贷款。收取30%的首付后,剩余房款由贷款公司出资,房款还清后过户。然后注册公司申请商业贷款,从银行兑换总房价的70%偿还前期贷款,同时申请“装修贷款”等消费贷款偿还每月贷款。

有前摇篮会员表示,“深圳房管协会”会推荐一家贷款事宜可以联系的公司,这家公司提供结算、垫资、办理业务贷款等一站式服务。

“深度房管”的“房管”小程序中有“共享大厅”、“帕累托值”等功能。如果你没有足够的钱买房,在“帕累托价值”里,会员可以借钱,或者把钱存进去赚取利息,“深房理论”可以从中赚取息差。在“股份大厅”,可以转让自己的股份。每人出资几十万合伙补首付。房价涨了之后,就可以卖分红了。如果中途退出,可以找个人接替会员,按照最新的市场价转出股份。

《深房论》也口口声声说如何购买套餐赚到的房产,套餐的秘密可能就是控制面板。据南方日报报道,有业内人士表示,“深圳房管”会要求会员购买指定楼盘,并以二手房价格或更高价格购买,积累后实现房价上涨。但是一旦房价出现波动,后面的成员其实就是前面成员的“接班人”。

在这个过程中,也会出现资金断裂的问题。2020年,摇篮成员魏晶维权。她表示,在“深房管理”的指导下,通过假结婚、假贷款等方式获得了深圳市住房的额度和首付,并以728万元在深圳南山区成功购买了一套建筑面积为49.36平方米的商品房。之后由于深圳收紧企业贷款,魏晶无力支付高额资产产生的利息,资金链断裂,财产被深圳罗湖法院查封拍卖。

房地产投机者之间的纠纷

借钱买房后,深圳出现资金链断裂引发的纠纷并不少见。根据中国裁判文书网公布的一份判决书,杨某某在买房时,发现投资人、实际产权人和持有人纠缠不清,在资金链断裂后,实际持有人被抓了十多起官司。

2018年底,韩、杨慕琦以斌的名义,通过中介签订了《二手房买卖及中介服务合同》,约定杨慕琦通过中介购买斌深圳房产,总价为1990万元。首付定金后,杨某某发现此处产权有问题,没有支付后续款项。

杨某某决定与陈某斌会面,核实涉案房屋的产权。但当他们见面时,黄和邱,谁声称是实际控制的房子,未能与对方谈判。其他房产中介也跟杨某某说,房子产权有问题。陈某斌只是持有人,实际产权人是李某某。陈某·宾获得了拥有这所房子的报酬。李某某是专门投资房地产的房地产投机商,而黄某某、邱某某、韩某某是李某某断资时带来的第二批投资人。陈某斌的房地产交易未得到实际产权人李某某的认可,投资人、实际产权人和持有人之间存在差异。

据杨莫奇介绍,陈某斌背后是一个炒房团,他们向别人借首付,然后通过高评价、高贷款的方式获得银行贷款。由于2017年房地产调控政策,房地产投机者团伙遭遇资金链断裂,导致诉讼和房屋被查封的风险。据深圳市房地产登记中心查询,涉案房产于2018年4月9日过户登记至陈某滨,归其个人所有,第二天完成抵押登记。

2019年初,杨某某想买的房产被法院查封。杨某某从公开渠道了解到,2018年以来,李某某因债务纠纷卷入十几起诉讼,其中16起正在申请强制执行,3起被列为不值得信赖的执行人,4起被限制高消费。作为涉案房屋的持有人,陈某斌还被用于为实际产权人李某某的外债提供担保,涉及多起诉讼。

刘清涛说,对于房地产投机者来说,资金链断裂的主要原因是政策的变化。炒房团的法律风险会涉及贷款公司、银行等。除了代理持有者和实际持有者。法院对因代理持有产生的纠纷没有明显倾向,但如果能证明是代理持有关系,就会认为该房产属于实际产权人。

根据最高人民法院2021年公布的判例法,名人规避国家限购政策签订的《持有房产协议》因违反公序良俗,应认定无效,不能以借名人名义购房规避国家限购政策的合同关系为由,排除人民法院实施该房屋。

另外,在借款不违反公序良俗原则,且无无效理由的情况下,借款人可以根据实质持有关系要求名人将房屋过户至其名下,但该权利是基于合同关系产生的请求权。在通过法定变更登记程序完成产权公示之前,根据借款房屋的合同关系,未经公示程序,借款人不能被直接认定为房屋的物权人,其享有的请求权不具有国际效力、排他效力和绝对效力。

北京大成(深圳)律师事务所律师许告诉记者,实际持有人和替代持有人之间有明确的约定,房价全部由实际持有人出资。前者有购房资格的可以转让,没有购房资格的可以指定第三人。许说,一些人购买房屋并获得房地产“股份”是非法的,这不再是为了买房。法院可以将其界定为扰乱市场秩序、对国家房地产宏观调控政策产生影响的投资行为,并将认定合同无效。如果此类行为超过一定限度,则涉嫌非法吸收公众存款。

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(文章来源:北国财经)


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