「中国银行存款利率」严格控制“租贷”!很多地方严打

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最近,北京和深圳发布了一系列文件来规范租赁市场。其中,北京采取了多项措施,控制“房租贷款”去向,缩短提前收租期限,限制企业“资金池”。一线城市有明显意图严格控制租房市场。

业内人士指出,资金池与租赁期限不存在不匹配的情况,长期租赁住房发生闪电爆炸的可能性大大降低。因此,上述规定解决了租赁市场的根本问题,只要严格执行,行业就会发生颠覆性的变化。

多问题监管

2月2日,北京市住房和城乡建设委员会官网发布《关于规范本市房屋租赁企业经营活动的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定,银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租赁贷款”资金拨付给房屋租赁企业。房屋租赁企业向承租人预收租金的金额原则上不得超过3个月,租金收取和支付期限相匹配。房屋租赁企业向承租人收取的保证金,通过北京市房地产中介行业协会设立的专用账户进行管理,收取的保证金金额不得超过一个月的租金。本通知自2021年3月1日起生效,之前签订的合同继续履行。

北京市住房和城乡建设委员会相关负责人解释说,限制企业“资金池”是新规定的核心内容。一是限制房屋租赁企业提前收取的租金金额。《通知》明确规定,预收租户租金金额不得超过三个月租金,向租户收取租金和向房主支付租金的期限必须匹配,明确禁止“长收短付”的经营模式。二是严格控制“租赁贷款”拨付对象,银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租户申请的“租赁贷款”资金拨付给房屋租赁企业。也就是说,承租人申请房屋租赁贷款,贷款机构可以在签订协议后将贷款发放给承租人,也可以直接发放给房东,但不得发放给房屋租赁企业、其关联企业或利益相关者。第三,新规建议北京建立存款托管制度。与租金相比,存款金额相对较小,但随着业务规模的扩大,也可以形成“零用现金池”。对此,《通知》还规定,企业收取的保证金金额不得超过一个月的租金。保证金收取后,必须通过北京市房地产中介行业协会设立的专门账户进行管理,企业不得擅自使用或挪用。

中原地产首席分析师张大伟对《中国证券报》表示,长期租赁公寓企业已经完全融资。长期租赁公寓最大的问题其实不仅仅是推高租金,还有金融化带来的“资金池”。现在的长租公寓不是租赁企业,而是标准的“金融企业”。北京新的调控政策要求限制租赁企业的“资金池”,禁止“长收短付”,不允许超过三个月的租金,这意味着此类租赁企业基本上丧失了挪用资金池的可能性。如果北京的政策得以实施,将会解决这个行业问题,对行业产生颠覆性的影响。

2月1日,深圳也下发了明确文件,重点针对全市房屋租赁企业在租赁资金监管方面面临的突出问题,明确了相应的监管措施。对通过委托经营或转租方式从事房屋租赁业务的房屋租赁企业,承租人的保证金和总定期租金超过4个月租金金额的部分资金由银行监管或租赁企业提供相应价值的银行担保。

针对“房租贷款”问题,深圳市特别指出,房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗、胁迫等方式要求承租人使用房租贷款。,不应以租金优惠为名诱导租户使用房屋租金贷款,也不应将租金贷款的相关内容纳入房屋租赁合同。金融机构应当根据备案的房屋租赁合同发放房屋租赁贷款,贷款期限不得超过房屋租赁合同期限。发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率相匹配。同时规定,房屋租赁企业及其从业人员应协助承租人将房屋租赁资金存入专用账户,不得通过其他银行账户或第三方支付平台收取承租人的押金和租金。

专家:实施需要进一步监督

诸葛房产搜索数据研究中心分析师王小妮指出,近年来,长期租赁公寓也经历了过山车般的发展。2018-2019年,政策优惠,长租公寓机构发展迅速。但2019年底,行业发展问题不断,雷电爆炸频发,出台针对长期租赁公寓规范运营的政策意义重大。

鉴于该政策的实施,张大伟指出,租赁市场难以监管,因为它不需要转让所有权。之前长期出租屋政策是不允许砍掉的,大部分公寓企业都没有执行。长期租赁公寓企业在北京、上海等城市已占20%以上的市场份额。如果按普通二房东交易模式计算,目前市场上60%的出租屋很难被房主交易。在这种情况下,租赁市场,尤其是长期租赁公寓市场,需要得到加强。

北京市房地产中介行业协会会长李文杰认为,房屋租赁是普通人,尤其是中低收入群体最基本的方式,关系到社会的稳定与和谐,是年轻人安居乐业的基础。安居乐业,“安租”可以让社会变得安全。房屋租赁领域的频繁冲突和纠纷以及调解不力一直是困扰大多数房主和房客的难题。北京的房屋租赁行业经历了一个过热的发展阶段,尤其是经过近两年租赁企业的如雷贯耳,政府部门对症下药,对北京房屋租赁行业和租赁市场的未来发展意义重大。

北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任娄建波表示,新规强调,长期租赁公寓的发展要合法、规范、专业,绝不能理解为用棍子打死长期租赁公寓。房屋租赁企业是增加租赁住房供应、大力发展房屋租赁市场的重要组成部分。所以北京还是坚决支持专业化、规模化的房屋租赁企业依法举办房屋租赁,财税、金融等一系列优惠政策正在出台。


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