「002192」中泰证券-房地产行业专题报告:"两个集中"下土地市场竞争格局好转

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[研究报告摘要]

事件:青岛市自然资源和规划局事件:青岛市自然资源和计划局2月24日发布《坚决执行》的通知上级《关于2021年住宅用地供应部署部署》,严格执行住宅用地"两集中"年度住宅用地供应的通知,严格执行住宅用地同步开放流转"两集中",全年住宅用地同步公示出让时,全年分三批发布住宅用地招标、拍卖、挂牌公告,分批发布住宅用地招拍挂公告,分批发布住宅用地招拍挂公告。实行招标、拍卖、挂牌活动。

重点一二线城市住宅用地出让面积占100个城市重点一二线城市土地出让面积的39%25。25我们以重点一二线城市为统计范围。2020年共供应住宅用地3.16亿平方米,共售出住宅用地2.8亿平方米,约占白城住宅用地的40%25。

核心城市土地市场总体供需平衡,但在较高溢价率下,2020年大量城市将出现相对较低的价差。除一线城市和南京、杭州外,大部分二线城市地价差均在1万元/平方米以内。总体而言,核心城市土地市场的整体盈利能力有限。

新政下热点城市地价增速可能放缓或新政下热点城市地价增速可能放缓。与此前的逐块土地交易相比,集中大批量供应将大幅增加土地交易期间的供应量在土地出让保证金制度下,部分热点城市的地块竞拍起到了分流作用。开发商更注重以合理的价格获得合理的土地资源。土地市场回归理性,地价涨幅有望放缓。.

同时,受征地进度和进度影响,开发商上年一季度征地意愿强烈,在四季度疲软,导致一季度地价快速上涨,四季度拍卖未果两地新政也能在一定程度上缓解土地增量,土地资源配置得到一定程度的缓解。进一步优化。

征地竞争格局的优化将提高房地产企业的成本。优化征地竞争格局将提高房地产企业的成本。2019年以来,申万地产行业毛利率从2019年年中达到28.7%25的高位持续下滑,2020年第三季度行业毛利率下滑至23.8%2525,主要是受2017年高进入结算周期的定价土地项目。随着2018年后房地产地价差的改善,以及未来"双集中"政策下热点城市房地价差的进一步改善,龙头房企的盈利能力将恢复到地产股估值企稳回升。"两个集中"新政后,地价差的边际改善将带动开发商恢复盈利。

提高利润率将带动行业估值恢复,带动行业估值恢复。我们从PB与ROE对应的角度维持当前房地产行业的估值水平。当前股价对应的PB水平反映了投资者对公司未来ROE水平的预期折价。我们将房地产行业PB除以全APB水平,衡量剔除A股整体估值水平影响后房地产行业的相对估值水平(relativePB)。从龙头房地产公司ROE和相对PB的变化趋势来看,相对PB目前处于历史底部。以龙头房企ROE水平,在三条红线、房贷集中管理、两地集中供地等政策下,行业持续启动供给侧改革,龙头房企持续经营,盈利能力提升,并降低杠杆以增加营业额和叠加利润率的改善有望带动ROE稳步回升,带动行业整体估值恢复。

我们看好行业供给侧调控背景下龙头房地产公司经营质量提升和结算利润率回升带来的投资机会。我们推荐万科A、保利地产(600048)、A股龙头地产公司、新城控股(601155)、中南建设(000961);关注融创中国、中国海外发展等H股被低估的修复机会。

风险预警事件:融资环境收紧超预期;监管政策收紧,超出了预期。


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